Národná banka Slovenska (NBS) predložila do medzirezortného pripomienkového konania kľúčový návrh opatrenia, ktorý od januára 2027 zásadne premodeluje podmienky poskytovania úverov na bývanie. Regulátor sa zameriava na rozlíšenie bežných kupujúcich od investorov a osôb akumulujúcich širší majetok: pre nákup tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti sa maximálny ukazovateľ hodnoty úveru k zabezpečeniu (LTV) zníži zo súčasných 80 percent na prísnejších 70 percent.
Diferencovaný prístup centrálnej banky rozdeľuje dlžníkov
Nové legislatívne usmernenie reaguje na dlhodobé analýzy realitného trhu a dostupnosti bývania, ktoré NBS publikovala vo svojich správach o finančnej stabilite. Kým mladé domácnosti kupujúce svoje prvé obydlie sa z hľadiska správania počas ekonomických šokov vyznačujú vysokou disciplínou pri splácaní, investičné nákupy a rozširovanie portfólií druhotných nehnuteľností vytvárajú na trhu nadmerný dopytový tlak.
V praxi to znamená, že zatiaľ čo prvodlžníci môžu za určitých podmienok profitovať z flexibilnejších pravidiel a podpory financovania, investori budú musieť disponovať výrazne vyšším objemom vlastného kapitálu. Pokles LTV na 70 percent pri tretej nehnuteľnosti znamená, že pri byte v hodnote 200 000 eur si bude musieť kupujúci zabezpečiť až 60 000 eur z vlastných zdrojov, namiesto doterajších 40 000 eur.
Dopad na spoluvlastnícke podiely a dedičstvo
Analytici trhu upozorňujú, že zmeny sa nedotknú výhradne profesionálnych investorov kupujúcich byty na prenájom. Do kategórie tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa podľa katastrálnych záznamov môžu premietnuť aj situácie spojené s majetkovým vysporiadaním dedičstva či staršími podielovými spoluvlastníctvami.
„Mnohí klienti si neuvedomujú, že vlastnenie podielu na rodinnom dome po rodičoch alebo starších nehnuteľností evidovaných na katastri sa rátate do celkového majetkového portfólia. Pri žiadosti o úver na reálne bývanie to môže prekvapivo sprísniť podmienky financovania,“ uvádza sa v analýze trhu. Opatrenie tak vyžaduje dôkladnú revíziu rodinných majetkových štruktúr ešte pred samotným podaním žiadosti v komerčnej banke.
Reakcia komerčných bánk a výhľad do konca roka 2026
Komerčné banky na Slovensku v súčasnosti vyhodnocujú dopady pripravovanej regulácie na svoje portfóliá. Úrokové sadzby hypoték sa počas augusta 2026 stabilizovali, pričom priemerné trojročné a päťročné fixácie v top bankových domoch (ako sú Slovenská sporiteľňa, VÚB či Tatra banka) zotrvávajú v rozpätí od 3,39 % do 3,79 % p.a. v závislosti od splnenia podmienok aktívneho využívania účtov a doplnkových produktov.
Očakáva sa, že blížící sa termín účinnosti sprísnených pravidiel LTV vyvolá v závere roka 2026 vlnu zvýšeného dopytu zo strany investorov, ktorí sa budú snažiť uzatvoriť transakcie ešte pred platnosťou prísnejších kapitálových limitov Národnej banky Slovenska.
Časté otázky
Koho konkrétne sa dotkne zníženie LTV na 70 percent?
Zmena sa dotkne každého žiadateľa, ktorý podľa údajov v katastri nehnuteľností kupuje tretiu a každú ďalšiu nehnuteľnosť. Nejde len o kupujúcich investičných bytov, ale aj o osoby, ktoré vlastnia podiely nadobudnuté napríklad dedičstvom.
Kedy nové pravidlá Národnej banky Slovenska vstúpia do platnosti?
Návrh opatrenia je aktuálne v medzirezortnom pripomienkovom konaní a jeho ostrý štart je predbežne naplánovaný na 1. január 2027.
Ovplyvní toto opatrenie aj ľudí kupujúcich svoje prvé bývanie?
Nie, prvodlžníci a mladé rodiny kupujúce svoje prvé reálne bývanie sú z tohto sprísnenia vyňatí, pričom regulátor pre nich naďalej udržiava odlišný, podpornejší režim posudzovania.