Slovenský realitný a hypotekárny trh čelí zásadnej regulácii, ktorú pripravuje Národná banka Slovenska (NBS). V snahe obmedziť nadmerný dopyt zo strany investorov a stabilizovať dostupnosť bývania pre širokú verejnosť schválila centralizovaná banková autorita sprísnenie podmienok financovania pre rezidenčné nehnuteľnosti. Opatrenie, ktoré nadobudne účinnosť 1. januára 2027, prinesie zníženie maximálneho ukazovateľa LTV (Loan-to-Value) až na 70 percent pre každého, kto kupuje tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Súčasne sa však zmäkčujú podmienky pre mladých ľudí do 35 rokov, ktorí vstupujú na trh po prvý raz.
Investičné nákupy pod drobnohľadom centrálnej banky
Podľa údajov Národnej banky Slovenska hrali v uplynulých rokoch investori kľúčovú úlohu pri formovaní dopytu, pričom značná časť transakcií v slovenských mestách smerovala do kúpy druhých či tretích bytov na prenájom alebo uchovanie kapitálu. Tento trend výrazne prispieval k dynamickému rastu cien, ktorý v druhom štvrťroku 2026 dosiahol priemernú hodnotu 3 041 eur za štvorcový meter.
Nové pravidlá cielia práve na tento segment. Kým doteraz mohli klienti pri dodržaní prísnych príjmových limitov získať hypotéku do výšky 80 percent hodnoty zakladanej nehnuteľnosti bez ohľadu na počet už vlastnených objektov, od januára 2027 sa limit pre tretiu rezidenčnú nehnuteľnosť zníži na 70 percent. V praxi to znamená, že investori budú musieť disponovať výrazne vyšším objemom vlastných finančných zdrojov. Pri byte v hodnote 250-tisíc eur tak vzrastie potreba vlastnej hotovosti namiesto pôvodných 50-tisíc eur až na 75-tisíc eur.
Dopad na vlastnícke vzťahy, dedičstvo a partnerov
Analytici a odborníci na financie upozorňujú, že definícia „tretej nehnuteľnosti“ v katastri nehnuteľností môže byť pre mnohých žiadateľov prekvapením. Do celkového počtu vlastnených objektov sa totiž nezapočítavajú len klasické investičné byty, ale v špecifických prípadoch aj nehnuteľnosti nadobudnuté dedením či spoluvlastnícke podiely.
Ak napríklad manželia alebo dlhoroci partneri spájajú svoje majetkové pomery pri kúpe spoločného bývania, banky budú pri posudzovaní úveru brať do úvahy dovtedajšie vlastníctvo oboch osôb. Pokiaľ každý z partnerov už vlastnil jednu nehnuteľnosť, novo kupovaný spoločný dom či byt môže byť v registri posudzovaný prísnejšou optikou, čo môže skomplikovať schvaľovací proces a vynútiť si dodatočné zabezpečenie.
Úľavy pre prvokupujúcich a situácia na trhovej mape
Na druhej strane mince stojí snaha NBS ochrániť mladú generáciu, pre ktorú sa vlastné bývanie stáva čoraz nedostupnejším. Pre kupujúcich vo veku do 35 rokov, ktorí doteraz nevlastnili žiadnu nehnuteľnosť, sa maximálny limit LTV naopak zvyšuje z 80 na 90 percent. Mladí ľudia tak budú môcť na kúpu prvého bytu použiť desaťpercentnú vlastnú hotovosť namiesto doterajších dvadsiatich percent.
Slovenský hypotekárny trh v roku 2026 zároveň vykazuje známky stabilizácie. Úrokové sadzby sa pri štandardných fixáciách pohybujú v rozmedzí od 3,3 % do 3,9 % p.a., pričom trh netrpezlivo vyčkáva na septembrové kroky Európskej centrálnej banky (ECB). Hoci sa v niektorých segmentoch objavujú mierne korekcie, celkový objem poskytnutých úverov na bývanie zostáva robustný a rešpektuje nastavené makroprudenciálne opatrenia štátu.
Časté otázky
Koho konkrétne sa dotkne zníženie LTV na 70 percent?
Zníženie limitu financovania na 70 % sa bude vzťahovať na žiadateľov, ktorí kupujú už svoju tretiu a každú ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť. Týka sa to predovšetkým investorov a fyzických osôb s viacerými vlastníckymi záznamami v katastri nehnuteľností.
Zahŕňa kataster do počtu nehnuteľností aj zdedený majetok?
Áno, v určitých situáciách môže byť zohľadnený aj zdedený podiel alebo spoluvlastníctvo k staršej nehnuteľnosti, čo môže pri posudzovaní žiadosti v banke posunúť kupovanú nehnuteľnosť do prísnejšej kategórie.
Kedy presne nové pravidlá Národnej banky Slovenska začnú platiť?
Pôvodne diskutovaný termín sa po konzultáciách s bankovým sektorom posunul a navrhovaná účinnosť nových pravidiel bola stanovená na 1. januára 2027.
Zdroje
- Národná banka Slovenska (NBS) - Správa o finančnej stabilite a makroprudenciálne dáta
- Tlačová agentúra Slovenskej republiky (TASR)
- Analytické komentáre realitného trhu a finančných sprostredkovateľov