Národná banka Slovenska (NBS) oficiálne oznámila zásadné sprísnenie podmienok pre poskytovanie hypotekárnych úverov na slovenskom realitnom trhu. Od 1. januára 2027 klesne maximálny ukazovateľ výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV) zo súčasných 80 percent na 70 percent, a to pre každú tretiu a ďalšiu kupovanú rezidenčnú nehnuteľnosť. Centrálna banka tak reaguje na rastúce makroekonomické riziká spojené s masívnym investičným nákupom bytov a domov, pričom jej hlavným cieľom zostáva dlhodobá ochrana finančnej stability slovenských domácností a obmedzenie nezdarejúcej sa nerovnováhy na trhu bývania.
Dopad na investičných kupujúcich a rast vlastných zdrojov
Nové regulačné pravidlo priamo zasiahne predovšetkým investorov, ktorí systematicky financujú nákup viacerých nehnuteľností prostredníctvom bankového dlhu. Kým doteraz mohli pri kúpe tretej nehnuteľnosti získať hypotéku do výšky 80 percent jej všeobecnej hodnoty, po novom budú musieť disponovať výrazne vyšším objemom vlastných finančných prostriedkov. Pre ilustráciu, pri štandardnom investičnom byte v strednej kategórii s hodnotou 250-tisíc eur to znamená skokový nárast potrebných vlastných zdrojov z doterajších 50-tisíc eur na rovných 75-tisíc eur. Tento rozdiel predstavuje dodatočnú kapitálovú záťaž vo výške 25-tisíc eur priamo z vrecka kupujúceho, čo môže, najmä v kombinácii s aktuálnymi úrokovými sadzbami, prehodnotiť návratnosť mnohých realitných zámerov.
Podľa analytických zistení Národnej banky Slovenska sa rast cien rezidenčných nehnuteľností v polovici roka 2026 síce mierne stabilizoval a priemerná cena sa drží nad hranicou 3-tisíc eur za štvorcový meter, dopyt poháňaný investormi však naďalej vytvára silný tlak na dostupnosť bývania pre širokú verejnosť. Štatistiky ukazujú, že významnú časť realitných transakcií financovaných úverom realizujú práve ľudia, ktorí už vlastnia aspoň jednu či dve nehnuteľnosti. NBS preto siahla po prísnejších makroprudenciálnych nástrojoch, aby predišla prehrievaniu sektora a nadmernej zadlženosti úzkeho okruhu osôb vlastnícich rozsiahle portfóliá.
Skryté riziká pre bežné domácnosti, partnerov a dedičov
Hoci sa terminológia opatrenia spája predovšetkým s profesionálnymi investormi kupujúcimi byty na prenájom, realitní a hypotekárni experti upozorňujú, že zmena môže nečakane zasiahnuť aj bežné rodiny. Rozhodujúcim faktorom pre uplatnenie prísnejšieho 70-percentného LTV totiž nebude účel úveru, ale celkový počet rezidenčných nehnuteľností evidovaných na danú osobu v katastri nehnuteľností. Do tejto kategórie sa pritom započítavajú nielen zakúpené byty, ale aj spoluvlastnícke podiely nadobudnuté napríklad dedičstvom, prípadne spoločné majetkové pomery pri kupovaní nového rodinného domova s partnerom, ak už každý z dvojice vlastnil vlastné bývanie. Takáto situácia môže prekvapiť mnohých žiadateľov, ktorí sa za žiadnych investorov nepovažujú, no administratívne spadnú do prísnejšej kategórie.
Segmentácia trhu: Úľavy pre mladých a postoj komerčných bánk
Nové opatrenie prináša komplexnejšiu segmentáciu trhu. Kým investori a viacnásobní vlastníci budú čeliť prísnejšiemu stropu na úrovni 70 percent bez možnosti využitia regulačných výnimiek, mladí ľudia kupujúci svoje prvé vlastné bývanie získavajú naopak podporu. Pre žiadateľov do 35 rokov, ktorí nevlastnia žiadnu rezidenčnú nehnuteľnosť, sa navrhuje uvoľnenie limitu LTV až na 90 percent, čím sa má zlepšiť dostupnosť prvého bývania. Pre zvyšnú väčšinu bežných klientov zostáva zachovaný štandardný 80-percentný limit s obmedzenou 5-percentnou výnimkou pre špecifické prípady.
Komerčné banky na Slovensku sa na túto transformáciu musia dôkladne pripraviť. Pôvodné úvahy o skoršom termíne účinnosti boli posunuté na 1. január 2027 práve pre technickú náročnosť úprav interných skóringových modelov a systémov risk-managementu. Finanční sprostredkovatelia preto odporúčajú klientom, ktorí plánujú rozširovať svoje portfólio, aby nákupy zbytočne neodkladali a využili prechodné obdobie, kým sú podmienky miernejšie.
Časté otázky
Koho sa nové pravidlo o 70% LTV týka?
Opatrenie sa týka výhradne kupujúcich, ktorí žiadajú o hypotekárny úver na nákup tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti, pričom rozhoduje súčet vlastníctva v katastri (vrátane dedičstva či spoluvlastníckych podielov). Prvej a druhej nehnuteľnosti sa zmena netýka.
Kedy nové pravidlo vstúpi do platnosti?
Zmena podmienok a zníženie maximálneho LTV na 70 percent nadobudne platnosť a účinnosť od 1. januára 2027.
Ako ovplyvní zmena bežného kupujúceho a mladých ľudí?
Bežní klienti kupujúci svoje prvé bývanie pocitujú pozitívnu zmenu – mladí do 35 rokov môžu pri splnení podmienok dosiahnuť na 90-percentné financovanie, zatiaľ čo ostatní klienti si zachovávajú štandardný 80-percentný limit.