Národná banka Slovenska (NBS) prichádza s razantným krokom na stabilizáciu realitného a úverového trhu, ktorý priamo ovplyvní investorov do nehnuteľností . Od januára 2027 sa maximálny ukazovateľ LTV (pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti) pre tretiu a každú ďalšiu nehnuteľnosť znižuje zo súčasných 80 percent na 70 percent . Rozhodnutie centrálnej banky reaguje na rastúci podiel investičných nákupov bytov a domov, pričom má za cieľ obmedziť nadmerné zadlžovanie domácností a prehrievanie realitného sektora.
Dopad na peňaženky: Viac vlastných zdrojov pri kúpe investičných nehnuteľností
Nové pravidlo, ktoré NBS oficiálne predstavila začiatkom augusta 2026, znamená pre budúcich kupujúcich nutnosť viazať v realitách podstatne väčší objem vlastného kapitálu . Ak sa pozrieme na konkrétne modelové príklady, rozdiel v potrebných financiách bude výrazný. Pri kúpe investičného bytu v hodnote 250-tisíc eur klesne maximálna možná výška hypotéky zo 200-tisíc eur na 175-tisíc eur . To v praxi znamená, že objem potrebných vlastných úspor narastie z doterajších 50-tisíc eur až na 75-tisíc eur . Pre bežných retailových klientov, ktorí vlastnícku nehnuteľnosť kupujú ako svoje prvé či druhé bývanie, sa nateraz podmienky nemenia, no sprísnenie pre špekulatívnejších investorov citeľne obmedzí ich pákový efekt.
Znižovanie dostupnosti lacných peňazí formou úverov s vysokým pákovým efektom je dlhodobou stratégiou centrálnej banky. V minulosti už NBS zaviedla viacero reštriktívnych opatrení, ako napríklad limity DTI (dlh ku ročnému príjmu) či DSTI (ukazovateľ splátok dlhu). Zatiaľ čo tieto opatrenia primárne regulovali schopnosť jednotlivcov splácať svoje celkové záväzky na základe príjmu, LTV sa zaměřuje priamo na hodnotu samotného zabezpečenia – teda nehnuteľnosti. Keďže ceny nehnuteľností v predchádzajúcich rokoch rástli rýchlejšie ako priemerné mzdy, trh sa stal citlivejším na akékoľvek výkyvy. Investori, ktorí financovali kúpu viacerých nehnuteľností s minimálnym podielom vlastných peňazí, predstavovali pre finančný systém potenciálne rizikový článok.
Motivácia regulátora a stabilita finančného systému
Banková rada NBS argumentuje potrebou dlhodobej ochrany finančnej stability. Trh s bývaním na Slovensku v uplynulých mesiacoch opäť vykazoval známky dynamického rastu cien, ktorý bol poháňaný nielen dopytom po vlastnom bývaní, ale aj nákupmi sekundárnych a terciárnych nehnuteľností na prenájom. Centrálna banka už dlhšie sleduje koncentráciu úverového rizika u klientov vlastníctva viacerých nehnuteľností. Znížením LTV na 70 percent pre tretiu nehnuteľnosť chce NBS zabezpečiť, aby komerčné banky čelili menšiemu riziku zlyhania úverov v prípade nečakaného poklesu trhových cien nehnuteľností alebo zhoršenia makroekonomického prostredia.
Analytici pripomínajú, že investičné nákupy nehnuteľností na Slovensku dlhodobo slúžia ako alternatíva voči tradičným formám sporenia či investovania, akými sú dlhopisy alebo akcie. Slováci tradične preferujú tehlu a betón. Avšak, ak sa na trhu kumuluje priveľa úverov naviazaných na portfóliá viacerých bytov jedného vlastníka, akýkoľvek výpadok príjmov z nájmov – napríklad v dôsledku ekonomickej recesie alebo nárastu nezamestnanosti – môže spôsobiť reťazovú reakciu. V takom scenári by investori nemuseli byť schopní splácať svoje úvery, čo by masívne zaťažilo nielen ich, ale predovšetkým bilančné sumy komerčných bánk. Preventívne opatrenie v podobe prísnejších kapitálových požiadaviek má tomuto riziku efektívne predísť.
Reakcie realitného trhu a odporúčania pre investorov
Reakcie realitných maklérov a finančných analytikov na seba nenechali dlho čakať. Očakáva sa, že do konca roka 2026 dôjde k zvýšenému náporu investorov, ktorí sa budú snažiť uzavrieť hypotekárne zmluvy ešte pred platnosťou prísnejších pravidiel. Finanční sprostredkovatelia odporúčajú klientom, ktorí plánujú rozširovať svoje realitné portfólio, aby dôkladne prehodnotili svoje kapitálové možnosti. Zabezpečenie dodatočných 25-tisíc až 50-tisíc eur v hotovosti alebo formou iného zabezpečenia bude od januára 2027 nevyhnutnou podmienkou na schválenie úveru v akejkoľvek slovenskej banke.
Tento prechodný časový horizont do konca roka 2026 tak pravdepodobne vyvolá vlnu zvýšenej aktivity na realitnom trhu. Niektorí kupujúci sa budú snažiť predbehnúť reguláciu, čo môže krátkodobo podporiť dopyt a udržať ceny nehnuteľností na vyšších úrovniach. Na druhej strane, po januári 2027 sa očakáva určité speleologické spomalenie segmentu investičných nákupov. Investori budú musieť hľadať alternatívne spôsoby financovania, ako je napríklad dofinancovanie inými typmi úverov, zapojenie ďalších nehnuteľností do zabezpečenia formou dobezpečenia záložného práva, alebo jednoducho akumulovať väčší objem vlastnej hotovosti pred vstupom do ďalšej realitnej transakcie.
Časté otázky
Koho sa nové pravidlo NBS týka?
Zmena sa vzťahuje výhradne na žiadateľov, ktorí si kupujú tretiu alebo ďalšiu nehnuteľnosť . Prvá a druhá nehnuteľnosť nepodliehajú tomuto sprísneniu LTV.
Kedy presne opatrenie nadobudne účinnosť?
Nové pravidlá financovania začnú platiť oficiálne od 1. januára 2027 .
Aké bude maximálne LTV pre tretiu nehnuteľnosť?
Maximálna výška úveru k hodnote nehnuteľnosti klesne zo súčasných 80 % na 70 % .