Národná banka Slovenska (NBS) pristúpila k ďalšiemu ráznemu kroku na ochranu finančného stabilizačného systému a chystá významnú úpravu makroprudenciálnych pravidiel pre úverový trh. Centrálna banka oficiálne oznámila, že od 1. januára 2027 klesne maximálny ukazovateľ LTV (Loan-to-Value) pre nákup tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti na úroveň 70 percent. Opatrenie má za cieľ skrotiť prudký nárast špekulatívnych investícií do realít a ochrániť komerčné banky pred nadmerným pákovým efektom.
Tvrdší zásah voči realitným špekuláciám a investičným bytom
Slovenský realitný trh v posledných mesiacoch opäť vykazuje známky silného tlaku na rast cien, pričom dopyt po investičných nehnuteľnostiach poháňaný lacnejšími úvermi a inflačnými obavami výrazne prevyšuje ponuku. Kým bežní kupujúci financujúci svoje prvé bývanie sú odkázaní na štandardné úvery, investori často využívajú kumulované portfóliá nehnuteľností ako zábezpeku pre ďalšie pôžičky. NBS preto v rámci svojich pravidelných opatrení stanovila prísnejší strop, ktorý má zabrániť prehrievaniu trhu a vzniku nezdravých úverových bublín.
Zatiaľ čo doteraz platili miernejšie podmienky pre celé portfólio, nová regulácia explicitne cieli na portfóliové nákupy a multi-investorov. Finančné inštitúcie budú od januára 2027 povinné viazať poskytnutie úveru na prísnejšie kapitálové krytie, pričom pri financovaní tretej nehnuteľnosti budú musieť klienti disponovať minimálne 30 percentami vlastných finančných prostriedkov. Odborníci z bankového sektora predpokladajú, že tento krok selektívne schladí dopyt predovšetkým v metropolách ako Bratislava, Košice či Nitra, kde sa podiel investičných bytov kupovaných na prenájom dlhodobo drží na vysokých úrovniach a tlačí ceny nahor aj pre bežných ľudí.
Kontext makroprudenciálnej politiky a ochrana bankového sektora
Ukazovateľ LTV, teda pomer medzi výškou poskytnutého úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti, patrí medzi kľúčové nástroje, ktorými centrálna banka reguluje rizikovosť v bankovom sektore. Keď NBS pred rokmi zaviedla strop 80 percent pre všetky hypotéky, stretlo sa to najprv s obavami, no z dlhodobého hľadiska sa tento krok ukázal ako kľúčový štít proti insolventnosti obyvateľstva. Súčasné sprísnenie na 70 percent pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť je logickým pokračovaním tejto stratégie, nakoľko portfólioví investori predstavujú pre banky špecifické riziko.
Ak totiž dôjde k poklesu cien nehnuteľností na trhu, investori s viacerými hypotékami sa dostávajú do problémov oveľa rýchlejšie než majitelia jedinej strechy nad hlavou. Reťazové predaje pri poklese nájmov alebo výpadku príjmov môžu destabilizovať nielen samotných dlžníkov, ale aj bilancie komerčných bánk. Banková rada NBS preto dlhodobo monitoruje prepojenie realitného trhu s finančnou stabilitou a neváha zasiahnuť skôr, než situácia prerastie do krízových scenárov známych zo zahraničných trhov.
Dopady na komerčné banky a stratégiu klientov
Komerčné banky pôsobiace na Slovensku sa budú musieť na novú reguláciu adaptovať úpravou svojich interných skóringových systémov, modelov riadenia rizík a úverových procesov. Znižovanie LTV limitov prichádza v čase, keď sa finančný cyklus na Slovensku po predchádzajúcom útlme opätovne stabilizoval, avšak celková zadlženosť domácností zostáva citlivou témou. Banková rada NBS upozorňuje, že rastúce ceny stavebných materiálov, inflačné tlaky a pretrvávajúce konsolidačné opatrenia vo verejných financiách vytvárajú prostredie, v ktorom je nutné obozretne strážiť rizikové piliere ekonomiky.
Pre bežných retailových klientov, ktorí kupujú svoju prvú alebo druhú nehnuteľnosť na vlastné bývanie, sa parametre priamo nemenia – naďalej pre nich platia štandardné pravidlá. Avšak nepriamy dopad pocítia aj oni. Sprísnenie podmienok pre multi-investorov môže mierne pretvoriť celkovú dynamiku cien bytov, keďže sa očakáva pokles špekulatívneho dopytu. Analytici predpokladajú, že časť investorov prejde od financovania cez bankové úvery k hotovostným transakciám, čo však vzhľadom na potrebu obrovského objemu kapitálu bude pre menších hráčov výrazne náročnejšie a priestor na trhu sa viac otvorí silnejším finančným skupinám.
Časté otázky
Koho sa dotkne zníženie LTV na 70 percent?
Opatrenie sa vzťahuje špecificky na žiadateľov, ktorí si prostredníctvom hypotekárneho úveru kupujú tretiu a akúkoľvek ďalšiu nehnuteľnosť. Prvé a druhé bývanie zostáva v režime doterajších pravidiel a zachováva si pôvodné limity.
Kedy nové pravidlo Národnej banky Slovenska vstúpi do platnosti?
Zmena oficiálne nadobudne účinnosť od 1. januára 2027, pričom komerčné banky musia dovtedy plne implementovať nové metodiky do svojich schvaľovacích a rizikových procesov.
Prečo NBS zavadzva prísnejšie podmienky práve pre tretiu nehnuteľnosť?
Cieľom je obmedziť nadmerný pákový efekt pri budovaní rozsiahlych investičných portfólií na dlh, ktoré pri poklese cien na realitnom trhu predstavujú zvýšené riziko pre stabilitu celého finančného systému.