Národná banka Slovenska (NBS) prichádza s razantným krokom na ochranu finančnej stability a realitného trhu. Od januára 2027 sa sprísnia pravidlá pre poskytovanie hypotekárnych úverov na nadobudnutie tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti, pričom maximálny ukazovateľ LTV (Loan-to-Value) klesne zo súčasných 80 percent na 70 percent. Opatrenie reaguje na rastúce riziká spojené s koncentráciou realitného portfólia v rukách investorov a má za cieľ ochrániť komerčné banky aj samotných dlžníkov pred nadmerným zadlžovaním.
Dôvody a parametre nového opatrenia NBS
Banková rada Národnej banky Slovenska na svojom zasadnutí vyhodnotila aktuálny vývoj na domácom realitnom trhu a rastúci podiel nákupov nehnuteľností na investičné účely. Kým v minulosti smerovala väčšina hypoték do vlastného bývania, segment druhých a tretích bytov určených na prenájom alebo špekulatívny predaj výrazne narastal. Podľa zverejnených analýz NBS prinesie zníženie LTV z 80 % na 70 % nutnosť, aby investori disponovali výrazne vyšším objemom vlastných finančných zdrojov.
V praxi to znamená, že pri kúpe investičnej nehnuteľnosti v hodnote 250-tisíc eur budú musieť kupujúci namiesto doterajších 50-tisíc eur (20 %) zabezpečiť z vlastného vrecka až 75-tisíc eur (30 %). Zvyšnú časť do výšky 70 % pokryje bankový úver. Tento krok má výrazne obmedziť rizikovosť úverových portfólií bánk v prípade potenciálneho poklesu trhových cien nehnuteľností.
Regulačný rámec pritom po novom zavádza diferencovaný prístup, kedy sa prestáva uplatňovať prísne plošný meter na všetkých dlžníkov. Zatatiaľ čo investori s dvoma a viacerými nehnuteľnosťami pocítia prísnejšie limity, mladí ľudia do 35 rokov kupujúci svoje prvé bývanie naopak získajú prístup k miernejšiemu financovaniu do výšky až 90 % LTV. Cestou tohto opatrenia sa centrálna banka snaží vyriešiť pretrvávajúci problém s dostupnosťou vlastného bývania pre nastupujúcu generáciu, ktorú z trhu vytláčali silní kapitáloví hráči.
Dopad na realitný trh a investorov
Očakáva sa, že oznámenie s účinnosťou od januára 2027 vyvolá v nasledujúcich mesiacoch vlnu zvýšeného dopytu. Investori, ktorí plánujú rozšíriť svoje portfólio o ďalšie nehnuteľnosti, sa budú snažiť stihnúť uzavrieť úverové zmluvy ešte za platnosti miernejších podmienok, teda do konca roka 2026. Tento predstihový dopyt môže krátkodobo podporiť rast cien starších bytov aj novostavieb určených na investíciu.
Na strane druhej, po januári 2027 sa trh s investičnými nehnuteľnosťami prirodzene ochladí. Vyššie nároky na vlastný kapitál vytlačia z hry drobných špekulatívnych investorov s obmedzenou likviditou a priestor na trhu zostane predovšetkým pre silnejších hráčov alebo hotovostných kupcov. Komerčné banky sa musia pripraviť na úpravu svojich interných procesov schvaľovania úverov a prísnejšie posudzovanie celkovej zadlženosti klientov, pričom kľúčovým overovacím nástrojom sa stanú dáta z katastra nehnuteľností. Overovanie počtu už vlastníckych rezidenčných nehnuteľností prebehne priamo cez katastrálne záznamy, čo znamená, že do úvahy sa budú brať nielen celé byty, ale aj spoluvlastnícke podiely či zdedené nehnuteľnosti.
Časté otázky
Koho sa nové pravidlo NBS týka?
Zmenšený limit LTV na 70 % sa vzťahuje výhradne na kupujúcich, ktorí žiadajú o hypotekárny úver na nadobudnutie tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti. Kúpa prvého a druhého bývania podlieha odlišným alebo doterajším štandardným podmienkam, pričom pre tretiu nehnuteľnosť nebudú platiť ani žiadne mimoriadne bankové výnimky.
Kedy začnú nové pravidlá platiť?
Oficiálna účinnosť nového makroprudenciálneho opatrenia NBS je stanovená na 1. január 2027, čo investorom a trhu poskytuje prechodné obdobie na prispôsobenie svojich investičných stratégií. Dovtedy je však nutné sledovať nielen samotný kalendár, ale aj vývoj úrokových sadzieb, ktoré po predchádzajúcom poklese začínajú opäť mierne rásť.