Národná banka Slovenska (NBS) prichádza s razantným zásahom do oblasti realitného financovania. V reakcii na stabilizáciu a dlhodobý vývoj na trhu bývania centrálna banka oznámila, že od januára 2027 zavádza prísnejšie pravidlá pre poskytovanie hypotekárnych úverov na nadobudnutie tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti. Maximálny ukazovateľ LTV (Loan-to-Value), teda pomer výšky poskytnutého úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti, klesne zo súčasných 80 percent na úroveň 70 percent. Toto rozhodnutie priamo ovplyvní investorov, podnikateľov v oblasti prenájmov a fyzické osoby plánujúce systematicky rozširovať svoje realitné portfólio, pričom si bude vyžadovať výrazne vyšší objem vlastného kapitálu a prehodnotenie doterajších investičných stratégií.
Dôvody a ciele nového opatrenia Národnej banky Slovenska
Rozhodnutie NBS korešpondujúce s aktuálnymi údajmi o vývoji cien bývania reaguje na snahu obmedziť systémové riziká spojené s nadmerným zadlžovaním domácností prostredníctvom viacerých nehnuteľností určených na investičné účely. Podľa oficiálnych dát centrálnej banky sa rast cien bývania v polovici roka 2026 síce mierne spomalil, pričom priemerná cena nehnuteľností dosiahla 3 041 eur za štvorcový meter, no nerovnomernosť medzi jednotlivými regiónmi Slovenska a neustály tlak na investičný dopyt zostávajú vysoké. Kým v niektorých regiónoch stagnujú, v iných zažívajú silný nápor investorov, ktorí kupujú byty na prenájom.
Zníženie limitu LTV na 70 percent pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť znamená, že kupujúci budú musieť namiesto doterajších 20 percent pokryť z vlastných zdrojov až 30 percent kúpnej ceny. Pri štandardnom trojizbovom byte v hodnote 250-tisíc eur tak bude potrebné disponovať vlastnou hotovosťou vo výške až 75-tisíc eur namiesto doterajších 50-tisíc eur. NBS sa týmto krokom snaží posilniť celkovú odolnosť bankového sektora, obmedziť tvorbu bublín na realitnom trhu a ochrániť retailových klientov pred potenciálnymi výkyvmi na trhoch s nehnuteľnosťami, najmä v scenári, ak by došlo k nečakanému poklesu nájomného alebo rastu úrokových sadzieb.
Dopad na realitný trh, investorov a komerčné banky
Ohlásená zmena pravidiel s účinnosťou od 1. januára 2027 vyvoláva okamžitú odozvu medzi realitnými analytikmi a komerčnými bankami na slovenskom trhu. Očakáva sa, že v nasledujúcich mesiacoch pred nadobudnutím účinnosti vyhlášky dôjde k prechodnej vlne zvýšeného záujmu o schválenie úverov za starých podmienok. Investori, ktorí plánujú nákup investičných bytov, sa snažia transakcie urýchliť, čo môže krátkodobo stimulovať trh a mierne zvýšiť objemy novoposkytnutých úverov.
Na strane druhej, sprísnenie podmienok môže viesť k určitému ochladeniu dopytu po sekundárnych investičných nehnuteľnostiach a presmerovaniu kapitálu do iných aktív, ako sú dlhopisy, akcie či podielové fondy. Komerčné banky budú musieť upraviť svoje interné skóringové modely a procesy schvaľovania úverov, pričom sa predpokladá prísnejšia verifikácia celkovej úverovej angažovanosti klientov naprieč celým finančným sektorom prostredníctvom úverových registrov. Banky budú detailnejšie posudzovať aj to, či príjmy z prenájmu existujúcich nehnuteľností dokážu pokryť splátky nových záväzkov za prísnejších stresových podmienok.
Širší kontext makroprudenciálnej politiky na Slovensku
Národná banka Slovenska patrí dlhodobo k najaktívnejším regulátorom v regióne strednej a východnej Európy, pokiaľ ide o ochranu finančnej stability. Makroprudenciálne nástroje, akými sú limity LTV, DTI (pomer dlhu k príjmu) či DSTI (pomer splátky dlhu k príjmu), sa v minulosti ukázali ako mimoriadne účinné pri skrotení nadmerného úverového rastu. Zatiaľ čo bežní kupujúci, ktorí riešia svoju primárnu bytovú otázku (prvá a druhá nehnuteľnosť), sú chránení miernejšími pravidlami, investičný segment sa stáva terčom cielenej regulácie. Cieľom nie je úplne zastaviť investície do nehnuteľností, ale zabezpečiť, aby boli financované so zdravšou kapitalizáciou a menšou závislosťou od lacného dlhu.
Časté otázky
Koho sa presne týka zníženie LTV na 70 percent?
Nové pravidlo sa vzťahuje výhradne na žiadateľov o hypotekárny úver, ktorí už vlastnia alebo kupujú svoju tretiu a každú ďalšiu nehnuteľnosť. Prvá a druhá nehnuteľnosť (napríklad vlastníctvo rodinného domu na bývanie a jednej prvej investičnej nehnuteľnosti) nepodliehajú tomuto sprísneniu a zostávajú v platnosti s doterajšími štandardnými limitmi.
Kedy presne vstúpia nové pravidlá do platnosti?
Národná banka Slovenska stanovila termín účinnosti tohto opatrenia na 1. január 2027. Dovtedy platia pre poskytovanie úverov doterajšie štandardné makroprudenciálne limity, čo investorom poskytuje prechodné obdobie na prispôsobenie svojich finančných plánov.